1、案情简介
2010年6月12日，星美公司与河南世纪金源置业有限公司（于2010年9月更名为河南西元置业有限公司，以下均简称西元置业）签订《房屋租赁合同》，合同约定：星美公司根据本合同承租西元置业“河南省郑州市伟业时代广场”项目第五层建筑面积4500平方米，商业用房由星美公司经营“星美国际影城”；租赁期为20年，租赁标的物的交付日为2011年10月1日（租赁标的交付日暂定），在租赁标的交付星美公司之后，星美公司享有4个月的免租期，从2011年10月1日（暂定日）至2012年1月31日，免租期结束次日开始计算租金，星美公司在此装修期满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利，且如果星美公司在免租期内提前完成装修并开业，免租期自星美公司开业之日起终止，标的物租期自2012年2月1日至2032年1月31日。《房屋租赁合同》第12条第⑶项约定：“如本合同到期或提前终止，乙方（指代星美公司，下同）应在期满或终止后30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的（包括所有的固定装置和设备）交回甲方（指代西元公司，下同），且不得破坏原有的不可移动之装修部位。租赁标的（包括所有的固定装置和设备）应保持与交付给乙方时同样良好的状态，自然磨损和自然损坏除外。在本合同期满或提前终止后，若乙方未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方有权处分。”
2013年9月6日，因星美影院迟迟不开业，西元置业向星美公司发出关于郑州西元国际广场项目解约通知书，通知星美公司双方租赁合同解除，并要求星美公司于规定时间内结清欠款、赔偿损失。星美公司于2013年9月8日收到该函。此后，另案诉讼生效判决认定星美公司逾期开业构成根本违约，确认双方租赁合同于2013年9月8日解除。
星美公司认为，西元置业在《房屋租赁合同》解除后未对涉案装修、装饰材料及配套设施、放映设备等附属物进行清理结算，后又将该场地擅自出租给奥斯卡影城使用至今，遂诉至法院要求西元置业、文化影视公司、奥斯卡影城按照装修和配套设施、设备的鉴定造价赔偿损失共计1376.649766万元。
2、法院裁判
一审法院认为，生效判决已认定星美公司根本违约，并确认2010年6月12日星美公司与西元置业签订的房屋租赁合同已于2013年9月8日解除；合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方房屋租赁合同约定，如本合同到期或提前终止，星美公司应在期满或终止后30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的（包括所有的固定装置和设备）交回西元置业，且不得破坏原有的不可移动之装修部位，若星美公司未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还西元置业，应视为星美公司放弃相关物品的所有权、西元置业有权处分。现星美公司向西元置业主张赔偿装修和配套设施、设备的损失，缺少合同依据和法律依据，不予支持。
二审法院认为，约定“租赁标的（包括所有的固定装置和设备）”并没有明确指明是所有的装修、装饰部分，只是明确约定“不得破坏原有的不可移动之装修部位”，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿”，鉴于西元置业与星美公司就星美公司装饰装修中附合于房屋的部分双方没有约定在合同解除时如何处理，依照上述司法解释的规定，星美公司请求西元置业赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但西元置业将星美公司装饰装修的房屋另行出租给文化影视公司经营奥斯卡影城，视为对装饰装修中附合于房屋的部分“同意利用”，应当给予星美公司适当的补偿。一审法院委托中建联勘测规划设计有限公司进行鉴定，中建联勘测规划设计有限公司的鉴定意见为：伟业时代广场（第五层）装修、装饰材料及配套设施、放映设备等附属物造价为：（一）证据充分部分的工程造价为571.736795万元；（二）有待进一步核实、认定证据，单列部分的工程造价为804.912971万元。本院酌定西元置业就该鉴定证据充分部分571.736795万元向星美公司予以补偿。
再审最高法院认为，星美公司租赁案涉房屋系用于经营影院，而这种特殊经营场所，其对装饰装修存在特殊要求，势必需耗费数额较大的装饰装修费用。本案中，星美公司在完成对案涉房屋装饰装修后，未曾实际投入使用即被西元公司解除了合同；解除合同后，西元公司并未拆除现有装饰装修，又将案涉房屋出租给同是经营影院的文化影视公司、奥斯卡影城，并允许其对案涉房屋的装饰装修物进行再利用，故二审判决依据《房屋租赁司法解释》第十一条第（二）项判令西元公司补偿星美公司装饰装修费用有事实和法律依据。关于西元公司适当补偿的范围。依据《房屋租赁司法解释》第十一条第（二）项之规定，同意利用装饰装修的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因星美公司违约导致合同解除，即便西元公司在之后继续利用了部分价值，亦应考虑星美公司系违约方，应适当补偿而非全额补偿。本案鉴定机构对案涉装修装饰材料及配套设施、放映设备等附属物的造价鉴定的结果为，证据充分部分的造价为571万余元，有待进一步核实的部分为804万余元。原判决未对有待进一步核实的部分进行核实，直接判令西元公司对证据充分部分全额承担补偿责任，不符合《房屋租赁司法解释》关于“予以适当补偿”的规定。故再审法院最高人民法院裁定指令河南省高级人民法院再审本案。
3、法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年7月30日公布，2009年9月1日起施行；2020年12月29日修正，2021年1月1日起适用新解释。)
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
4、律师分析
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，在合同因承租人违约导致解除的情形下，原则上承租人的装饰装修损失应由其自行承担。但若出租人同意利用形成附合的装饰装修物的，则应在利用价值范围内予以适当补偿。本案一审判决未考虑应由出租人对同意利用的部分予以适当补偿，二审法院未对利用价值全面核实即作出判决，均不符合司法解释的规定。 本案对出租人、承租人也是有启发的，对于出租人而言，行使合同解除权时，如要利用承租人的装修剩余价值的，应当与承租人共同对装修剩余价值进行评估，并就适当补偿事宜予以协商。对于承租人而言，其在装修过程中应注重留存证据来证明装饰装修物的造价，避免因证据不足无法证明主张的情况发生。通过查询一些判决发现，一般法院的具体计算方法是以认定的装修损失为基础，根据合同租赁期限计算装修价值摊销费用，计算剩余租赁期内装修残余价值，补偿承租人50%的剩余租赁期内装修残余价值。