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租赁房屋被征收,承租人如何主张停产停业损失补偿?

· 典型案例

随着城市化进程加快,因旧城改造等项目导致的租赁合同纠纷显著增多。当租赁房屋遇上拆迁,承租人产生的停产停业损失应向谁主张? 

一、承租人不是征收法律关系一方当事人 

根据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,被征收房屋所有权人作为被征收人,有权就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项同房屋征收部门订立补偿协议,但该条例并未提及承租人的安置补偿权利。换言之,承租人并非行政征收法律关系中的补偿对象,一般不能从房屋征收部门直接获得补偿款,承租人的权益保障可在出租人(即被征收人)取得补偿后通过租赁法律关系主张合同终止导致的停产停业损失。  

二、承租人的救济途径 

通过查阅判决及部分地方法院文件发现,租赁双方当事人在租赁合同中就有过明确约定的,应按约处理。若合同无约定或约定不明的,承租人一般可区分以下情形处理停产停业损失补偿分配争议: 

(一)租赁合同就停产停业损失补偿进行明确约定的,按约处理。合同写明承租人不享有停产停业损失补偿的,承租人无权主张该损失补偿。 

(二)合同未作明确约定或约定不明的,承租人为实际经营者,可要求出租人在征收补偿款范围内合理分配停产停业损失补偿,具体分配金额一般考量承租人是否领取营业执照、租赁合同剩余期限、承租人实际搬迁时间等因素确定。 

由于政府征收行为导致租赁合同解除的,租赁合同双方对此均没有过错,在没有约定损失补偿的情况下,出租人作为被征收人应按照公平、诚信原则在征收补偿范围内对承租人予以补偿。北京高院印发的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(京高法发〔2013〕462号)第13条对此作了较为细致的规定,即:(1)承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照,并在此实际经营,其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的,一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的,停产停业损失补偿可在其与承租人之间合理分配;(2)对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的,停产停业损失补偿可在承租人(或次承租人)与出租人之间进行合理分配,但出租人分得的数额不宜超过50%;(3)房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止,承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的,不予支持。(4)拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前,租赁合同期满终止,且出租人已经取得停产停业损失补偿,承租人要求出租人给付该补偿费的,可酌情予以支持。 

(三)承租人与征收行为有利害关系。拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失,或者依法经营的承租人对补偿协议中停产停业损失认定存在异议的,承租人与拆迁补偿行为之间应视为具有利害关系,可作为原告提起行政诉讼。   

相关案例:广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆诉广东省开平市人民政府不履行法定职责案((2020)最高法行再110号)   

裁判要旨:最高院再审认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。所谓“有利害关系”,可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响,且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中,一般而言,只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系,可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系,其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷,并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是,补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后,既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益,也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题,则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。 

三、法律依据 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。 

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 

《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法(2019修正)》 

第三十二条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。 

符合本办法第三十四条至第三十八条规定的被征收房屋承租人(以下简称承租人),按本办法的有关规定给予补偿;对其他被征收房屋的承租人不予补偿,由被征收人与承租人自行处理租赁关系。 

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