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父亲生前为“情人”买房,子女能否主张该房屋为遗产应自己继承?

· 典型案例

一、案件基本事实

被告淑芬与原告小李之父老李于广西相识,2013年随老李至浙江生活,双方为情人关系。2014年,为解决淑芬户口问题,老李出资购买房产一套,房屋买卖合同由淑芬出面与出卖人签订,该房屋亦登记在淑芬名下。但老李与淑芬未形成书面购房协议。2019年5月,老李去世。之后,原告小李与被告淑芬就涉案房屋是否过户给小李产生争论,即淑芬否认当初老李借名买房之事实。2019年7月,小李以确认涉案房屋所有权向某市某区人民法院提起诉讼,主张该房屋为其父老李借被告淑芬之名购买,只是为了让淑芬落户之用,因此涉案房屋属于老李遗产,而老李生前立有遗嘱明确该房屋归原告小李所有。

案件结果:一审判决驳回原告小李的诉讼请求,原告不服上诉,二审驳回上诉,维持原判。

案号:(2019)浙0212民初10776号、(2020)浙02民终3461号。

二、争议焦点及裁判观点

1、本案的争议焦点系老李与淑芬之间是否存在“借名买房”之事实?

2、人民法院裁判观点:

维护社会秩序的稳定是司法所追求的目标之一,因此在有不同解释的情况下,法院倾向于认定按照房屋登记来确定权属。故在涉案房屋买卖合同由被告淑芬签订、房屋登记产权证的权利人为被告淑芬的情况下,应由原告小李提供充分证据证明借名买房之事实成立。而原告提供的共4项证据,1.老李生前将涉案房屋给原告小李的陈述;2.两位证人关于老李生前陈述的证人证言;3.原告小李与被告淑芬之间的微信聊天记录;4.涉案房屋相关权属证件保存在涉案房屋内,均不足以证明借名买房之事实。本案中小李所主张的所有权权力来源是老李,因此老李的陈述仅应被视为如原告小李一般的当事人的自我陈述,因此老李生前的陈述及证人证言不能作为法院采纳的证据。基于老李与淑芬之间的特殊关系,两人自2014年起共同生活居住于涉案房屋,故不能凭借老李出资购房及缴纳物业水电费等行为直接认定借名买房,落户口只能被理解为借名买房的可能之一,但并不是充分条件。原告小李主张微信记录系被告淑芬的自认,但从聊天内容来看,被告淑芬虽有将涉案房屋所有权过户给原告小李的意思表示,但并未反映借名买房的事实,故该对话并未反映原告淑芬因借名买房而同意将该房屋过户给原告小李,因此小李以老李系借淑芬之名购买涉案房屋为由认定该房屋归属自己的主张难以得到法院支持。

三、律师建议

1.证据是证明案件事实的依据,是诉讼的核心要点,全部诉讼活动实际上都是围绕证据的搜集和运用进行,证据具有三个特性分别是真实性、合法性、关联性。证据真实性,即证据所表达的事实或内容是真实的,不是臆想或虚构的。证据合法性,侧重于形式,主要解决证据资格也就是证明能力的问题。证据关联性,是指证据与待证事实必须密切相关,具备证明待证事实的属性。”为此,任何案件均应全力以赴遵循“证据为王”的基本原则。

2.不动产登记簿所起的作用是推定登记人为房屋权利人,除非有其他强有力的证据证明他人系实际权利人,因此原告小李主张其父老李借名买房时,需承担其父“借名买房”的证明责任。而本案原告小李的证据不足以证明借名买房之事实具有高度盖然性,因此法院依然推定不动产登记人淑芬拥有房屋所有权。由此可见,借名买房发生的原因、形式多种多样,各地施行的限购政策也使得借名买房事件频发,双方之间形成完备的书面合同,以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人,就显得尤为重要了。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭合同、转账记录等书面证据以司法手段来保护自己的权利。

3、“借名买房”的情况下,借名人如何提诉讼请求?提起确权之诉?还是提起给付之诉?(即协助办理转移登记手续)。在最高院没有统一指导意见之前,取决于管辖法院的内部规定。例如2011年4月21日浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)第八条:“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”依据该规则,浙江高院应当是附条件准许借名人直接提起确认之诉。但是,借名人要求登记名义人协助办理房屋产权的变更登记手续,这是当事人之间合同的意思自治,法律适用上可能更加恰当、充分。

四、法条指引

1、《中华人民共和国物权法》

第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条

第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

第三十三条

因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

3.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条

在全案证据对待证事实的证明无法充分确凿的情况下,只要一方当事人的证据能证明待证事实的发生具有高度盖然性,人民法院即可对该事实予以认定。

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