一、土地管理法关于征地房屋补偿标准的原则要求
2020年1月1日起施行的修正后的《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款规定：“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”
该款规定，对征收集体土地房屋补偿提出了原则要求：补偿方式是安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿，补偿范围包括房屋价值和搬迁费、临时安置费补偿，补偿底线是保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益，补偿标准是公平、合理，居住条件有改善。
二、《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》对征地房屋可安置面积标准的规定
征地房屋补偿标准，涉及两个方面，一是可安置面积标准，二是可补偿价格标准。本节我们先解读面积标准。
今年6月1日起施行的《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称《条例》）第三十条规定了被补偿人的可安置面积标准，规定每户可安置面积最高不超过建筑面积二百五十平方米，但按照每户可安置人口人均建筑面积低于所在区（县、市）低限安置标准的，按低限安置标准确定可安置面积。各区（县、市）政府按照每户可安置人口人均建筑面积不少于四十平方米确定低限安置标准。
可安置面积标准，是征地房屋补偿的核心标准，对被补偿人无论是安置房补偿，还是货币补偿，首先要核定其可安置面积，它是按安置房市场价计算货币补偿资金的面积依据。根据《条例》第三十条规定，可安置面积以原房合法建筑面积为基础，结合可安置人口确定。当被补偿人户原房合法建筑面积大于250平方米时，以250平方米为限确定可安置面积（超过部分面积不安置但可补偿）；当原房合法建筑面积等于或低于250平方米但在低限安置面积之上时，按原房合法建筑面积确定可安置面积；当原房合法建筑面积低于所在区（县、市）低限安置面积标准时，按低限面积标准确定可安置面积。
我市从2000年2月1日起施行第二部征收集体土地房屋拆迁地方性法规起，就参照农村宅基地面积标准，确定每户高限安置标准为250平方米。至于低限安置标准，我市自2006年10月1日起施行的第三部征收集体土地房屋拆迁地方性法规，规定全市低限安置标准为每户人均不少于30平方米，本次条例修订，调高至每户可安置人口人均不少于40平方米，体现了低限安置标准与城市发展水平的相随性，也是居住条件有改善的一个体现。
三、《条例》对住房货币补偿价格标准的规定
《条例》第三十二条规定：“被补偿人选择货币补偿方式的，其可安置面积的补偿资金按照被征地住宅用房市场平均价格扣除相同等级安置房重置价确定，其被征地住宅用房按照重置价结合成新予以补偿。”
该条规定表明，住房货币补偿的基本项目有两项。一项是原房重置价结合成新，是由评估公司逐房评估得出的。
另一项是补偿资金，其标准不是逐房评估出来的，是对相同区域被征地住宅用房先评估出统一的市场平均价格，再扣除同等级安置房重置价，其余额即为每平方米可安置面积的补偿资金（可以理解为补助资金）。根据《条例》第二十六条第二款规定：“被征地住宅用房、安置房的市场平均价格比照其周边区域的安置房市场价格评估确定；周边区域没有安置房的，比照与安置房同类房屋等级的住宅市场价格评估确定。”把这两条结合起来分析可知，补偿资金实质是用被征地住房周边区域安置房市场平均价（或同等级住宅市场平均价）减去同等级安置房重置价后的余额，而这个余额主要是安置房价格（或同等级住宅市场平均价）中的土地部分价值。
那么，为什么在货币补偿中要补上这笔体现安置房（或同等级住宅市场平均价）中的土地部分价值呢？因为货币补偿来源于安置房补偿，其补偿标准必须与安置房补偿保持一致，而我市前三部征地房屋拆迁地方法规中，以及新条例有关规定，安置房补偿中原房与安置房相同面积部分，都是不结算土地部分价值的，该部分价值由安置房受偿人直接享受的，故货币补偿必须要有这部分补偿资金，方才能够与安置房受偿人享受相同标准权利，并通过自购住宅房保障居住权利。至于本市06条例中原房重置成新价加上这部分补偿资金后再增加一定比例的补偿资金，在新条例中已经作为奖励处理，不久前宁波市政府已经另行发文明确。
综上，新条例中被征地住宅用房市场平均价，不能从被征地原房的个别价值评估中去获得去理解，而应该从用市场化方法对同一区域被征地住房构建统一的补偿标准角度去理解去应用。
作者：马传业
茹璐