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浙江省实施<消费者权益保护法>办法对房地产开发的影响

· 新法速递

《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》(简称《浙江省消保办法》)于2017年3月30日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议修订通过,次日对外公布,并于2017年5月1日起施行。

《浙江省消保办法》与消费者及开发商关系密切的几处规定,本文予以逐一介绍:

一、浙江实行商品房“三包”制度。

《浙江省消保办法》第25条规定了“三包”制度,并授权相关部门发布实行三包商品目录。浙江省三包商品目录第1种商品便是商品房,对其部件三包期作了如下相应规定:

部件名称部件三包期基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用期限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程2年

这里要注意:屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为8年,此处保修期8年的规定严于《建设工程质量管理条例》中相应的5年保修期的规定,在建设工程施工合同中应将施工单位对防水、防渗漏保修期由五年调整为8年,避免作出不利于建设单位的约定。另要注意,这里的防渗漏保修期8年,是从商品房交付消费者之日起计算,与施工合同保修期从竣工验收通过之日起计算有区别,为防止脱节,开发商可以对施工合同中保修期起算时间做出调整,同时对买房人的保修期起算时间作出统一约定。

《浙江省消保办法》第26条紧接着规定,实行“三包”的商品不符合质量要求的,消费者有权在商品交付之日起7日内要求经营者退货、更换或者修理,在商品交付之日起15日内要求更换或者修理。

二、消费者退房情形有哪些?

旧《浙江省消保办法》第28条及29条规定消费者退房情形有六种,分别为:1、未取得预售许可证预售商品房的;2、将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的;3、商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的;4、未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料,或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的;5、小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的;6、保修期限内,发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的,或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的。旧规定中退房即为法律上的合同解除或终止。给消费者更多退房权利的出发点是好的,但也干预了有些本该由当事人意思自治自行约定的事项。合同解除对双方当事人来说是一件大事,不到一方严重违约并致使合同目的无法实现的地步,不应轻易解除合同,“退房”情形的减少是地方立法进步的表现。进步另一个表现是:合同的法定解除属于民事基本制度范畴,在法律没有作出进一步明确规定情况下,地方法规不宜作出创设性的具体规定,也无权对法定解除的内涵作出解释。合同法鼓励交易进行,旧《浙江省消保办法》过多规定退房情形阻碍了交易,与合同法鼓励交易精神相背离。比如旧《浙江省消保办法》中 “未取得预售许可证预售商品房的消费者有权退房”就是典型阻碍交易的例子,法释〔2003〕7号司法解释则作了更宽松的规定,即在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定预售合同有效,言下之意买受人(消费者)不可退房。司法解释的规定虽比旧《浙江省消保办法》前进一步,但仅仅是部分限制退房,而新《浙江省消保办法》将退房的情形减少至两种,是一种公平和进步体现,对开发商有利。

新《浙江省消保办法》退房的情形有两种,即第19条规定的:1、商品房因勘察、设计、施工原因,在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值,无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的;2、商品房因勘察、设计、施工原因,在保修期限内发生渗漏的,经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复,并依法赔偿损失;同一区位的渗漏,经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的。第一种情形规定的是商品房主体结构不合格,消费者有权退房。第二种情形规定的则是商品房主体结构质量不合格外的其他质量问题严重影响正常居住使用的,消费者有权退房。该两种情形内容与2003年4月28日法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条及13条所规定相一致,但相比司法解释操作性更强。新《浙江省消保办法》不但将退房情形减少至两种,而且每种退房情形都设置了条件,并非消费者想退就能退。

三、消费者退房的,房款怎么退还?

因《浙江省消保办法》规定的事由退房的,遇价格下降时,按原价格退还房款;遇价格上涨时,按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。为什么是对消费者有利的规定,因为两种退房情形均是开发商原因引起的退房,责任不在消费者,价格上涨或下跌的风险应由开发商承担。

四、增加了全装修商品房的规定。

对开发商销售全装修商品房的,务必做到以下几点:

1、应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。

2、全装修商品房交付时,开发商应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告。这是一个全新的提法,不仅要求开发商交付的商品房与合同约定装修材料及装修标准相一致,还要求装修后室内空气质量合格,该规定出发点很好,但对开发商而言则增加了一份工作和责任,值得开发商特别注意,并慎重对待。

3、全装修商品房交付时,开发商应提供电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。

4、保修期八年项目范围扩大。《建设工程质量管理条例》关于电气管线、给排水管道的保修期的规定为不低于2年。但新《浙江省消保办法》对埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限规定为不得低于八年,自全装修商品房交付消费者之日起计算。当然这种保修期八年的规定,仅限定于全装修商品房的情形,非全装修商品房不在此范围内,仍适用原不低于两年的规定。

5、全装修商品房必须提供样板房。新《浙江省消保办法》规定:“房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。”该款新规定,对全装修商品房提出如下要求:(1)应当提供样板房;(2)样板房必要保留一定期限,即自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年;(3)样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为全装修的交付标准。

6、未按规定提供样板房罚则。房地产经营者违反本办法第二十条第三款规定,未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的,由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。

五、增加了对消费者个人信息的保护

开发商在商品房买卖洽谈及合同签订中获取的消费者个人信息,如姓名、性别、出生日期、身份证号码、住址、职业、工作单位、联系方式、收入和财产情况等,应予以保护。这是新消法提出的要求,更是刑法修正案、新通过的民法总则及最高法最高检《关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释》的要求,国家把保护个人信息提到了新的高度。个人信息保护应引起公司重视,并在工作中采取保护措施防止消费者个人信息泄露。 需注意的是:司法解释规定:……(三)非法获取、出售或者提供行踪轨迹信息、通信内容、征信信息、财产信息五十条以上的;(四)非法获取、出售或者提供住宿信息、通信记录、健康生理信息、交易信息等其他可能影响人身、财产安全的公民个人信息五百条以上的;(五)非法获取、出售或者提供第三项、第四项规定以外的公民个人信息五千条以上的;(六)数量未达到第三项至第五项规定标准,但是按相应比例合计达到有关数量标准的;(七)违法所得五千元以上的,则构成侵犯公民个人信息罪的构成要件。因此,开发商要注重客户信息的保护,员工也要避免犯错。

六、增加了:经营者及其工作人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺,以及对消费者询问、投诉的答复,视为经营者的行为,务必对员工及销售人员进行严格的说辞培训,并让员工了解到其言行的重要性及法律后果。

七、提供赠品或免费服务需注意以下规定:

(1)经营者提供的赠品或者免费服务,应当符合质量要求;

(2)赠品或者免费服务的质量存在瑕疵的,应当向消费者事先说明;

(3)经营者因其提供商品或者服务的质量问题依法承担退货或者退款责任时,不得要求消费者退还赠品,不得将赠品、免费服务折价抵扣退款。这要求开发商在营销时考虑赠品和免费服务价值,及对赠品应承担责任。

八、新设了开发商瑕疵举证责任。

新《浙江省消保办法》规定:经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务,消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵,发生争议的,由经营者承担有关瑕疵的举证责任。

九、新设了开发商先行垫付检验、鉴定费的责任。

新《浙江省消保办法》规定:消费者与经营者因商品或者服务质量发生争议需要进行检验、鉴定的,可以提交共同约定的检验、鉴定机构进行检验、鉴定;消费者与经营者对检验、鉴定机构无法协商一致的,可以由受理投诉的行政管理部门、消费者权益保护委员会确定的检验、鉴定机构进行检验、鉴定。

检验、鉴定费用由经营者先行垫付,消费者提供等额担保,最终由责任方承担。

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