2021年9月29日，上海市人民政府颁布了《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规〔2021〕13号，以下简称《规定》）。这个《规定》，对集体土地上住宅的补偿，有以下特点：
一、将土地使用权基价作为货币补偿单价的重要组成部分。
《规定》第十四条第二款规定：“前款规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。”该条第三款规定：“本条及第十五条规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”该条第四款规定：“本条及第十五条规定的房屋建安重置结合成新单价，由区征地事务机构委托估价机构评估；同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由房屋所在地的区人民政府制定并公布。”
上述规定表明，上海市集体土地住房的货币补偿单价，由原房重置价、土地使用权基价和价格补贴三部分组成。土地使用权基价相当于同区域商品房楼面地价基价，把土地使用权基价作为货币补偿价的组成部分单列出来有其特殊意义，因为受补偿人无论选择货币补偿后自行购房，或者直接选择调产安置补偿，均需要负担新房的土地成本。把土地成本单列补偿了，剩下的价格补贴就容易确定了。《规定》第十四条的第五款明确：“同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应当与安置房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。”相衔接不等于相等，被征地农民拿到原房重置价补偿，加上土地使用权基价和价格补贴，能够与安置房的供应价格接近，其居住条件能够得以保障。
二、易地建房（即迁建安置）者不给予土地使用权基价补偿，但给予价格补贴。
《规定》第十五条第二款规定：“具备易地建房条件的区域，宅基地使用权人可以在国土空间规划确定的居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；不具备易地建房条件的区域，按照第十四条规定的货币补偿或者产权房屋调换方式执行。”该条第三款规定：“本条规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+价格补贴）×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用，由区征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。”
该规定表明，易地建房（迁建安置）的，虽不能享受土地使用权基价补偿，但仍可享受价格补贴，而不仅仅是解决宅基地费用。
三、可建未建的，及低于村民建房面积标准部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴。
《规定》第十八条第一款规定：“征收土地预公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征收土地预公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过征收、拆迁补偿安置的人数除外。每户可建未建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。”
该规定表明，符合村民建房申请条件而未新建扩建住房的，可按征地预公告发布时符合村民建房申请条件的人数计算其现住房建筑面积，并给予相应的土地使用权基价补偿和价格补贴。对于应批未批而低于现行村民建房面积标准的部分，也可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处已批准的建房面积和已享受过的福利分房面积或已享受征收补偿政策的人数除外。这个规定，等于是在征地环节中把村民的宅基地资格权变现了，会极大地化解征迁难题，保障了征迁补偿的公平性。
附《上海市征收集体土地房屋补偿规定》全文链接：上海市人民政府关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿规定》的通知（https://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20211029/f525dadcf5254cd5973b7b9950f134ba.html）