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中某房地产公司诉某国土局不履行不动产登记法定职责案

· 典型案例

案  号: (2015)甬海行初字第115号

案情简介

2015年6月24日,原告中某房地产公司向某市住建委提出了房屋所有权登记申请,要求对坐落于某高新区××,建筑面积为4242.11平米的建筑进行不动产登记。同时提交了某科园(2000)44号批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证及红线图、建筑工程施工许可证、建设工程规划核实确认书、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、房屋建筑面积测绘成果报告书等申请材料。但某市住建委认为涉案房屋存在权属争议,申请材料不齐全,对该申请未予受理,亦未出具书面材料予以说明。根据宁波市机构编制委员会2015年9月29日下发的某编(2015)58号《某市机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》,房屋登记职能由某市住建委划归被告某市国土局。被告某市国土局对原告申请,未予书面处理,并认为:因原告拟申请登记的房屋存在产权争议,且申请登记时权属纠纷一案正在人民法院的民事确权诉讼程序过程中,不宜受理登记,故已当场告知原告暂缓受理。在原告提起涉案房屋登记申请前,某高新区中某花园业主曾通过信访等形式反映称涉案中某会所是中某花园小区的配套设施,故中宁会所的产权应属于全体业主共有,并向法院起诉且原告申请登记时诉讼并未终结。

裁判要旨

根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条以及某编(2015)58号文件的规定,被告某市国土局具有不动产登记的职责。根据《房屋登记办法》第三十条的规定,申请房屋所有权初始登记,应提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。2015年6月24日,原告根据被告房屋登记指南的提示,向被告提出房屋所有权登记,同时提交了相应的不动产登记申请材料。对此,被告应根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定,对属于登记职责范围的不动产登记申请,酌情作出不同处理。被告如果认为原告提交的申请材料不齐全,应当场书面告知原告不予受理并一次性告知需补正的全部材料;如果认为原告提交的申请存在尚未解决的权属争议,也应书面告知原告不予登记的原因。但被告工作人员仅当场口头告知原告暂缓受理,并未出具书面说明。被告在庭审中认为根据《房屋登记办法》第十七条的规定,对不符合受理条件的申请,被告无需出具书面告知。对此,法院认为根据《不动产登记暂行条例》第三十五条规定,该条例自2015年3月1日起施行,条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与该条例不一致的,以该条例规定为准。《不动产登记暂行条例》第十七条明确规定,不动产登记机构应书面告知申请人申请结果,因此,本案应适用《不动产登记暂行条例》第十七条的规定。被告虽认为原告提交的不动产登记申请存在权属争议、材料不齐全的情形而予以拒绝受理,但却未书面告知原告不予受理的原因。被告的行政行为违反了《不动产登记暂行条例》第十七条的规定,其登记程序显属违法,原告要求被告履行房屋登记法定职责并出具书面告知的诉讼请求成立。综上,判决责令被告对原告中某房地产公司的不动产登记申请重新作出处理,并将结果书面告知原告。

评析与提示

  1. 《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行,被告某国土局下属不动产登记服务中心于2015年12月底挂牌成立,且是该市所在省份第一个挂牌成立的不动产登记机构。放眼全国,当时不动产登记机构绝大多数均未成立。此时,新法已经施行,但新法所规定的不动产登记机构尚未成立,此时原房屋登记机构和土地登记机构是否适用《不动产登记暂行条例》相关规定?关于这个问题要分两个层面看:一是程序上,应该按照《不动产登记暂行条例》规定的较为严格程序、较高的标准执行;二是实体上,难以满足当事人房屋、土地合并登记并合并发证的需求。因此,当时不动产登记机构应按照程序要求更为严格的《不动产登记暂行条例》第十七条规定,向申请人出具书面答复材料,本案法院裁判结果符合法律规定。
  2. 关于中某房地产公司建造的中某会所属于开发商所有还是中某花园业主共有问题?我们认为,开发商应为住宅小区配备物业管理用房和物业经营用房(如土地出让合同中约定了开发商需配备幼儿园等学校等,开发商也应配备),此为法律或合同为开发商设定的义务。在开发商依法依合同配备物业用房等房屋后,开发商立项、建设的商业办公楼等属于开发商所有,小区业主无权主张所有权。本案中中某房地产公司建设的中某会所立项、土地取得、建设用地规划许可、施工许可、建设工程规划核实确认、房屋建筑工程竣工验收备案证明的实施主体或许可主体均为开发商,从《物权法》规定的物权取得方式看,开发商基于建造行为,原始取得中某会所的所有权。在无销售等其他权利转移行为的情况下,中某会所的所有权不可能归属于肖某小区全体业主。

(评析人:王小光)

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