从事集体土地房屋征拆工作的同志都感到，征拆工作最大的难点是如何准确认定被征拆户的可补偿安置面积，尤其是未审批未登记住房可补偿安置面积的认定。
《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）第二十三条规定：“被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。”《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》第十八条第二款规定：“前款所称的房屋权属来源证明文件包括：（一）房屋所有权证；（二）农村村民建房批准文件；（三）村镇集体建设用地批准文件；（四）属1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋的，需村民委员会出具并经乡（镇）人民政府、街道办事处核实的证明文件；（五）区县（市）土地、规划行政管理部门依法出具的其他证明文件。”
上述认定规定，在实施中遇到不少困惑，需要进一步探讨。
一、认定什么？
首先，可补偿安置面积是针对被拆的原房而言的，是原房建筑面积中可以依法给予补偿安置的建筑面积，它不同于实测的不区分性质的原房总建筑面积，也不同于根据《条例》《细则》和区（市、县）政府规定确定的可安置面积，它是确定可安置面积的主要依据，但可安置面积需要结合其他因素确定。
其次，可补偿安置面积也不等同于合法面积，规范意义上的合法面积只能是有批文有权证，或虽无批文和权证但依法核实后可以直接登记的宅基地和房屋面积。所以，可补偿安置面积的外延一定会大于合法建筑面积。
再次，可补偿安置面积是包含了一部分无批文无权证但需要根据国家和地方的征收工作规定给予补偿安置的面积，它是保障公共利益和保护私人权利平衡的结果。正因为可补偿安置面积包含了一部分并不能算作规范意义上的合法面积，为了符合法律法规和地方规范性文件精神，体现征补工作的公平公正，它是需要经过专门主体和规则慎重认定的面积。由此可见，可补偿安置面积的认定重点是无批文无权证的宅基地和房屋中，哪些是符合可补偿安置条件的，哪些是不符合的。
二、谁是认定主体？
按照《条例》第二十三条和《细则》第十八条第二款规定，对无批文无权证房屋认定可补偿安置面积的工作，由原土地和规划部门（即现在的自然资源和规划部门）认定。由于《条例》和《细则》没有明确认定的条件和程序要求，原土地和规划部门认定难度很高，常常败诉。《条例》实施初期，根据乡镇政府、街道及征收机构的函请，原土地和规划部门经查无请求认定房屋的有关许可和登记手续时，即出具有关房屋为违法建筑的认定结论，被拆迁人不服诉至法院，最终因事实不清、程序不符而判败诉。后来，原土地和规划部门不再出具涉案房屋为违法建筑的认定结论，改为根据查档结果，出具涉案房屋及所占用土地未办理过审批手续的意见，又被法院以查询结果替代认定，不符合实质认定的履职要求而不被采纳，原土地和规划部门对认定职责履行感到难以把握。
现行《中华人民共和国土地管理法》施行后，根据农村宅基地审批权由乡镇政府行使的职权变动，各地的可补偿安置面积认定工作已转移至承担征收实施工作的乡镇政府和街道办事处，有关职能部门予以配合。我们认为，这个认定职能的变化，体现了权力和责任的统一，既合法也易于实施。至于有的地方由区级政府的联席会议认定，那只能限于个别疑难问题。且无论是乡镇和街道认定或区级联席会议认定，按现行法律规定，最终法律后果均由征收主体区级政府承担。
三、认定的核心要件是什么？
我们了解到，征收工作中面临大量的未审批未登记住房，有的乡镇和街道反映，这类住房面积占总征收面积有百分之三十之多。如何对待这部分住房面积，是征收工作最为棘手的问题。如果对未审批未登记住房的面积一律按违法建筑不予补偿安置，实施中的难度可想而知。如果轻易认定为可补偿安置，又会引发严重的不公平，且依法管理制度无疑会被冲塌。
面对这类矛盾，有不少区（市、县）采取了折中的办法，建于某个时间点之前的住房，基本上认定为可补偿安置，建于某个时间点之后的住房，一律不予认定，建造时间以资规部门提供的图版为准。这种以建房时间点为界定标准的办法，相对容易操作，也能保证形式上的公平性。但这种做法的欠缺是，容易脱离可补偿安置面积认定的核心要件，即宅基地申请条件和农民建房面积标准。虽然有关区（市、县）文件规定，对某个时间点前建成的房屋，认定要以是否具备宅基地申请条件为准，但操作中只是照图确认。而对于某个时间点之后建成的房屋，不论是否符合农民宅基地申请条件一律予以否认，也引起了不少抵制。
为了调和以单个时间点为界绝对认定和绝对不认定带来的合法性和公平性争议，有的区（市、县）按建房时间分几个阶段，分别采取全面积认定，控宅基地面积不控建房面积，以及既控宅基地面积又控建房建筑面积标准的做法，可补偿安置面积争议大为减少。也有的以安置人口人均可安置面积标准确定未审批住房的可补偿安置面积，被征拆户的认可程度也比较高，且与宅基地管理规定相通。
上述论述可知，无论哪种政策类型，认定的核心要件应当以宅基地申请条件和私人建房面积标准作为核心要件。
四、经认定的面积在补偿安置中的公平性怎么体现？
有的地方按省、市政府和本区（市、县）文件规定，在征收工作实施前先开展农民宅基地和住房补办审批和登记工作，补办中由申请家庭补交一定费用，也有的地方在征收工作中对两类面积作不同处理，经认定为可补偿安置的面积，在原房补偿价上与有批文有权证房屋保持相同补偿标准，在调产安置的购新价中，或货币安置的补助资金处理上，保持了一定差距。我们认为，这种公平性方面的探索，对保障征拆工作的顺利推进和农民房产权利保护方面的实质公正均是必要且有益的。